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DALLA PROPRIETÀ ALL’OPERAZIONE

Sviluppo immobiliare.
Fattibilità e numeri
per decidere.

Un terreno, un edificio da trasformare o un’operazione da valutare: mettiamo in relazione progetto di fattibilità e business plan, con stima di costi, ricavi e margine atteso. Un percorso per proprietari, imprese e investitori, da definire intorno al caso concreto.

Lo studio è a Barletta. Indica se l’area o l’edificio si trova a Barletta, Andria, Trani o in un altro Comune: disponibilità e attività sul posto vengono confermate sul caso concreto.

Modalità
Analisi tecnica ed economica
Prima dell’avvio
Ambito, tempi e condizioni concordati.
FATTIBILITÀ / BUSINESS PLAN

Il progetto deve
incontrare i numeri.

Il business plan rende leggibili le ipotesi dell’operazione e permette di confrontare le alternative sulla stessa base.

01 / COSTI

Quanto investire.

Area o immobile, opere, oneri, prestazioni tecniche, commercializzazione, imprevisti e componenti finanziarie e fiscali previste nel modello.

02 / RICAVI

Quali valori attendersi.

Superfici commerciabili, prezzi motivati e tempi ipotizzati di vendita o locazione. Le assunzioni di mercato sono esplicite e riferite a una data.

03 / MARGINE

Cosa resta e quando.

Differenza tra ricavi attesi e costi complessivi stimati, con percentuali definite e confronto tra scenari. I flussi di cassa aiutano a leggere anche il fabbisogno nel tempo.

Margine atteso = Ricavi attesi − Costi complessivi stimati.

Il modello precisa il trattamento di IVA, imposte, interessi, imprevisti e tempi. Il margine dell’operazione e l’utile netto dell’investitore non sono necessariamente coincidenti.

DUE ESEMPI PER CAPIRE IL PERCORSO

Dall’ipotesi
al quadro dell’operazione.

01 / PROPOSTA PRELIMINARE · TRANI

Tennis Junior Club.

Un’ipotesi di sviluppo unitario in Via Monte d’Alba: nuove residenze integrate con tennis, piscina, club house e spazi verdi. La relazione preliminare aggiornata a luglio 2026 considera due aree contigue e un’ipotesi di 26 unità residenziali.

  • Fattibilità: assetto unitario, dimensionamento e coordinamento delle funzioni residenziali e sportive.
  • Alternative di valorizzazione: vendita, permuta o soluzione mista.
  • Sviluppo economico: costruire il quadro di costi, ricavi e margine sulle ipotesi dell’operazione.

Proposta preliminare, da consolidare nelle verifiche e nelle fasi autorizzative successive. Il caso illustra l’impostazione progettuale; non espone un margine o un risultato economico conseguito.

02 / ESEMPIO DEL METODO · PUGLIA

Demolire, ricostruire.
Valutare l’ampliamento.

Un esempio di studio per un edificio esistente: verificare la possibilità di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico ai sensi della L.R. Puglia 36/2023, nel tema comunemente indicato come ex Piano Casa.

  • Fattibilità: stato legittimo, ambito comunale, vincoli e premialità effettivamente applicabili.
  • Costi: acquisizione o permuta, demolizione, ricostruzione, oneri, tempi e fabbisogno finanziario.
  • Ricavi e margine: superfici commerciabili, valori di mercato e confronto tra scenari.

Schema illustrativo del percorso di analisi. Non rappresenta un intervento autorizzato o un risultato economico già ottenuto.

Consulta il testo della L.R. Puglia 36/2023

Ti serve
se…

  • Possiedi un’area o un edificio e vuoi valutarne le possibilità di sviluppo.
  • Sei un’impresa o un investitore e vuoi confrontare costo dell’operazione e ricavi potenziali.
  • Stai valutando una demolizione e ricostruzione con eventuale ampliamento.
  • Vuoi confrontare vendita, permuta o sviluppo diretto con ipotesi e numeri espliciti.

Cosa
comprende.

  • Analisi urbanistica iniziale, vincoli, stato legittimo e ipotesi di trasformazione da approfondire.
  • Progetto di fattibilità: assetto, superfici, volumi e destinazioni, con dettaglio concordato.
  • Quadro dei costi: acquisizione o permuta, opere, oneri, spese tecniche, commercializzazione, imprevisti e voci finanziarie e fiscali previste.
  • Stima dei ricavi su superfici commerciali e ipotesi di mercato motivate, con tempi di vendita o locazione definiti.
  • Margine atteso in euro e percentuale, precisando le voci incluse e se la percentuale è calcolata sui ricavi o sui costi.
  • Confronto tra scenari e analisi di sensibilità rispetto a costi, prezzi e tempi.
  • Cronoprogramma e flussi di cassa per stimare il fabbisogno finanziario, quando compresi nel mandato.
IL RISULTATO PER TE

Uno studio di fattibilità con schemi preliminari e business plan: costi, ricavi, margine atteso, scenari e condizioni da approfondire prima di procedere.

L’ambito del servizio. Il mandato definisce approfondimenti, scenari e formato delle consegne. Costi, ricavi e margine sono stime riferite a ipotesi e data del documento, da aggiornare con i dati dell’operazione. Titoli autorizzativi, progettazione successiva e consulenze fiscali o legali specialistiche si concordano separatamente. La fattibilità preliminare non equivale all’approvazione dell’intervento.

PER INIZIARE

I materiali
utili.

  • Località, dati catastali, atti di provenienza e disponibilità dell’area o dell’edificio
  • Rilievi, planimetrie, titoli edilizi e informazioni urbanistiche disponibili
  • Obiettivo: vendita, permuta, costruzione, trasformazione o messa a reddito
  • Prezzo di acquisizione o condizioni della permuta, se già definiti
  • Budget, tempi attesi ed eventuali ipotesi di finanziamento

Come definiamo
tempi e attività.

Il programma dipende da dimensioni dell’operazione, documenti, rilievi, condizioni urbanistiche e numero di scenari. L’incarico può essere articolato in una prima verifica delle possibilità e in un successivo sviluppo progettuale ed economico.

Se ti manca un documento, indicacelo nella richiesta. Valuteremo insieme quali materiali recuperare e con quali modalità.

01

Raccontaci il caso

Obiettivo, immobile e materiali di partenza.

02

Definiamo l’incarico

Attività, professionista assegnato, tempi e compenso.

03

Svolgiamo le attività

Secondo l’ambito e il programma concordati.

04

Condividiamo il risultato

Elaborati e confronto sui passi successivi.

IL PROSSIMO PASSO

Parliamo del
tuo obiettivo.

Primo incontro, studio dei documenti e preventivo: €150, detratti dal compenso in caso di affidamento dell’incarico. Per una semplice informazione: €30 per 30 minuti in studio o in videocall.

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PRIMA DI CONTATTARCI

Le domande
più utili.

Che differenza c’è rispetto a uno studio di valorizzazione?

Lo studio di valorizzazione può approfondire una singola trasformazione. Questo servizio mette in relazione l’assetto progettuale con il quadro economico dell’operazione: investimento, costi complessivi, ricavi attesi, margine e scenari.

Il margine indicato è un guadagno garantito?

È il risultato delle ipotesi del business plan, non una promessa di rendimento. Il documento chiarisce prezzi, costi, tempi e voci incluse, e mostra come il risultato cambia al variare delle assunzioni.

Valutate anche la L.R. Puglia 36/2023, nel tema ex Piano Casa?

Sì, la valutazione può riguardare demolizione e ricostruzione con eventuale ampliamento. L’applicabilità degli incentivi richiede verifiche su ambiti e disciplina comunale, stato legittimo, vincoli e condizioni della normativa vigente. La premialità non si assume automaticamente.

Posso iniziare senza un progetto già definito?

Sì. Indica immobile, obiettivo e documenti disponibili: lo studio individuerà i primi accertamenti e proporrà le fasi dello studio.